今回は生産緑地についての登記コラムです。
先に少し生産緑地についてふれておきます。
生産緑地は、税金がものすごく優遇されている代わりに、かなりの行為制限がかかっています。
そのままでは基本的に人には売れないし、農地転用もできない。
※ただ、農地として3条許可で売却後に農地転用することはできます。
生産緑地というのは、簡単に言うと市街化区域内にあるまとまった農地で、通常の市街化区域にある農地とは全くの別物です。評価額も異常に安く、通常の宅地の10分の１～100分の１くらいになっています。これに対し、通常の市街化区域内にある農地の評価額は宅地とほとんど変わりません。
生産緑地の指定は、30年で解除されますが、自動的に解除されるわけではありません。1992年の生産緑地法の改正で大都市圏近郊の生産緑地の約8割が指定を受けたと言われています。そのため、2022年にいっせいに指定が解除されて農地が大きく減ることが問題視されてきました。
現在は、30年経過前に、10年間、生産緑地を延長する制度も認められたので、この制度を使って特定生産緑地になると、10年間は生産緑地のままでいられるため、税金の優遇も受けられます。その代わり、生産緑地としての制限は受けたままになります。そして、また10年後、さらに10年間の延長も可能です。
つまり、生産緑地の指定を受けてから30年経つ前にとれる手段は3通りになります。
① 買取申出をする
生産緑地の指定解除を受けたい場合は、これをするしかないのです。開発や売却予定があるようなケースです。都会の生産緑地は、正直開発行為なしでは何もできないことが多いです。この場合は、宅地課税になるので固定資産税もぐんと上がります。
② 10年間延長して特定生産緑地になる
これが最も多いとされる選択肢です。以前の農地のままの課税になるため、これまでと負担は変わりません。
③ 30年経過後も生産緑地のままにしておく
すぐに売却予定や開発予定はないが、近いうちに売却や開発の予定があるような限られた場合の選択肢です。この場合は、買取申出をするまでは生産緑地のままだが、課税については経過措置で5年間かけて徐々に宅地課税になります。
生産緑地を第三者に移転するには、まず生産緑地の指定解除をしないといけません。
指定解除する場合、まず農業委員会に買取の申出をします。すると、約1ヶ月くらいで買取の可否が通知されます。農業委員会に買い取ってもらえない場合は、農業希望者などへの第三者へ斡旋をしてもらいます。それでも、生産緑地は面積も大きいのでなかなか買い取る人はいないのが現状です。農業委員会への買取申出から3ヶ月が過ぎると、行為制限が解除されます。つまり、指定解除まで、農業委員会への買取申出から約3ヶ月かかるということです。
※ちなみに、指定解除されたからといって、いきなり固定資産の評価額が書き換わるわけではありません。
前置きが長くなりましたが、農地法3条許可による移転登記をしたときのお話です。お客様からの要望としては、指定解除は受けたけど、農地のまま売却するから課税（登録免許税）は低いままやってほしいとのこと。
今まで似たようなお話は何度かありますが、法務局によって対応が異なる部分もあるので、今回も事前に法務局と相談の上、進めました。まずは指定解除後は近傍宅地等の価格に計算しなおして登記するのかと疑問に思う人もいるかと思いますが、結論から言いますと今まで通りの安い評価額で登録免許税を計算することになります。
指定解除されたからといって、いきなり役所の評価額が変わるわけではないし、そもそも指定解除されたことは法務局側には分かりません。それに今回のケースは農地のままの移転なので、安いままの評価額をもとに登録免許税を計算することになります。
ただ、これが農地転用後の移転の場合は全然話が違ってきます。近傍宅地等の評価額にしてから登録免許税の計算をしないと、下手すると100倍近くの税金の違いがでて恐ろしいことになります。。。司法書士としては恐ろしい話です。 つまり、登記実務の話でいうと生産緑地で農地転用ありの場合は要注意ですね。
それに、そもそも生産緑地だということを評価額をみただけで違和感をもって気が付かないとそのままスルーする可能性があるのが怖いところです。
調整区域なら評価額が低いのは当たり前だから、問題は市街化区域の話になるけど、農地で㎡数と評価額から明らかに評価額が低い場合は怪しいので確認は必須ですね。
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