「自宅を購入した後、転勤で引っ越しをした」 「結婚して名字が変わり、住所も変わった」
これまで、不動産登記簿（登記事項証明書）上の住所や氏名を変更するかどうかは、所有者の「任意」でした。そのため、売却などの必要が生じるまで放置していた方も多いのではないでしょうか。
しかし、法律が変わり、住所変更登記は「義務」になります。 この記事では、2026年（令和8年）4月から始まる新しいルールについて、不動産所有者が知っておくべきポイントをわかりやすく解説します。
相続登記義務化に続いて１．住所変更登記の義務化、いつから始まる？
今回の法改正の最大のポイントは、「いつから義務になるのか」です。
- 施行日：2026年（令和8年）4月1日
この日以降、不動産の所有者（登記名義人）は、住所や氏名に変更があった場合、その変更日から「2年以内」に登記の変更申請をしなければならなくなります。
これまでは「いつかやればいい」ものでしたが、これからは「期限内にやらなければならない」手続きへと変わります。
２．なぜ義務化されるの？「所有者不明土地問題」とは
なぜ今、国は登記を義務化するのでしょうか？ その背景には、深刻化する「所有者不明土地問題」があります。
長い間、相続登記や住所変更登記が放置された結果、所有者と連絡が取れない土地が日本中で急増しました。これにより、公共事業が進まない、空き家対策ができないといった弊害が起きているのです。
この問題を解消するため、2024年の「相続登記の義務化」に続き、2026年から「住所変更登記」も義務化されることになりました。
３．知らないと損する！違反した場合の「罰則（過料）」
住所変更登記の義務化というからには、守らなかった場合のペナルティが存在します。
- 正当な理由なく義務に違反した場合：5万円以下の過料
「過料（かりょう）」とは、行政上の罰金のようなものです。刑事罰ではありませんが、裁判所から通知が届き、金銭を徴収されることになります。 たかが住所変更と甘く見ていると、思わぬ出費を強いられる可能性があります。
【重要】過去の引っ越しも対象！「遡及適用」に注意
ここが最も誤解されやすいポイントですが、義務化の対象となるのは「2026年4月1日以降に引っ越した人」だけではありません。
施行日より「前」に住所が変わっていた場合も、義務化の対象となります（遡及適用）。
過去の変更についての期限
過去（施行日前）に住所が変わっていた場合、以下のいずれか「遅い方」の日から2年以内に手続きをする必要があります。
- 施行日（2026年4月1日）
- 住所変更をした日
つまり、すでに住所が変わっているにもかかわらず登記を変更していない方は、実質的に「2028年（令和10年）3月31日まで」に手続きを済ませる必要があります。
住所変更登記の手続き方法（自分でやる vs 専門家）
では、住所変更登記をするために具体的にどのような手続きが必要なのでしょうか。
自分で申請する場合（法務局）
管轄の法務局へ出向くか、郵送、またはオンラインで申請します。
- 必要書類： 住民票の写し（住所の履歴がつながるもの）、申請書など
- 費用（登録免許税）： 不動産1個につき1,000円
- （例：土地1筆と建物1棟なら2,000円）
司法書士に依頼する場合
平日に法務局へ行く時間がない方や、何度か引っ越しをしていて住民票だけでは履歴がつながらない場合（戸籍の附票が必要なケース）は、専門家への依頼がスムーズです。
- 費用相場： 1万～3万円程度（事務所による）＋実費
【新制度】 職権による住所変更とは？
今回の改正では、国民の負担を減らすため、新たな仕組みも導入される予定です。 法務局が住基ネットなどの公的情報を確認し、「本人の了解」を得た上で、法務局側（職権）で住所変更登記をしてくれるという制度です。
しかし、この制度が完全に機能するのは、あくまで「個人」所有者が、施行日以降に住所変更した場合に限られる見込みです（法人の場合や、過去の変更には対応しない可能性があります）。 基本的には「自分で申請が必要」と考えておいた方が無難です。
まとめ：施行直前は混雑します！早めの確認を
2026年の義務化スタート直前や、期限となる2028年には、法務局や司法書士事務所への相談が殺到することが予想されます。
- 2026年4月から義務化スタート
- 期限は2年以内
- 過去の引っ越しも対象
- 放置すると5万円以下の過料
ご自宅の登記簿（全部事項証明書）を確認し、今の住所と登記上の住所が違っている場合は、今のうちに手続きを済ませておくことを強くおすすめします。