故人名義の不動産がある場合、相続人への相続登記が必要となります。この記事では、これから相続登記をお考えの方に向け、相続登記に必要な登録免許税の計算方法についてご説明します。ご自身で相続登記をしようとお考えの方は参考にしてください。
相続登記の概要
相続登記とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その不動産の名義を相続人に変更する手続きのことです。不動産の名義を故人から相続人へ移転しておくことで、不動産の売却や賃貸などの活用が可能となります。
また、令和６年４月１日よりこれまで任意だった相続登記が義務化されたことにより、原則相続開始から３年以内の相続登記が必要になりました。
相続登記の登録免許税とは
相続登記の登録免許税とは、不動産を相続した際に名義変更のために支払う税金です。登録免許税は、相続登記をする際の１回のみ課税されます。税額は、不動産の評価額により変動し、原則として、固定資産評価額の０．４％となります。納付方法は、収入印紙により相続登記の申請時に同時に納めます。
相続登記の登録免許税の計算式
登録免許税の計算式：第１段階
登録免許税の計算は、以下の計算式で求められます。
登録免許税額 ＝ 固定資産評価額 × 0.4%（0.004）
例えば、不動産の固定資産評価額が1,000万円の場合、
1,000万円 × 0.004 = 4万円
となり、4万円が登録免許税として必要になります。
固定資産評価額に端数が生じる場合、1,000円未満は切り捨てます。
例えば、不動産の固定資産評価額が12,345,678円の場合、
12,345,678円 ⇒ 12,345,000円 となります。
固定資産評価額は、市区町村が発行する「固定資産税評価証明書」または「固定資産課税明細書」に記載されています。この評価額は、市場価格（売買価格）とは異なるため注意が必要です。
登録免許税の計算式：第２段階
上記で求めた価格に100円未満の端数が出た場合は、切り捨てとなります。例えば、登録免許税の計算結果が「40,950円」だった場合、100円未満を切り捨てて「40,900円」となります。
相続登記の固定資産評価額の確認方法
固定資産評価証明書とは
固定資産評価証明書とは、市区町村が発行する固定資産の評価額を証明する公的な書類です。主に不動産の相続登記、売買などの際の登録免許税や不動産取得税の計算に使用します。
特に相続登記の登録免許税は、評価額の0.4％を基準に算出されるため、正確な評価額の確認が重要です。
固定資産評価証明書には以下の情報が記載されています。
・不動産の所在地
・固定資産評価額
・土地・建物の別（種類）
・面積や構造などの詳細情報
・発行年度
相続登記に使用する固定資産評価証明書や固定資産課税明細書は、必ず最新年度のものを取得するようにします。相続登記の登録免許税に必要な評価額を調べるには、固定資産評価証明や固定資産課税明細書の「価格」や「評価額」と書いてある欄を確認します。
固定資産評価額の変動要因
固定資産評価額は、3年ごとに見直される「評価替え」が行われます。最新の評価替えは2024年度に実施され、次回は2027年度に予定されています。
土地の固定資産評価額は、公示地価・路線価の変動によっても変動します。固定資産評価額は、国が発表する公示地価や路線価を基に決定されるため、不動産市場の動向に左右されます。例えば、都市部の再開発や地価上昇によって土地の評価額が上がることがあります。また、農地を宅地に転用した場合など、土地の用途が変更されると評価額が変わります。
新しい道路や鉄道、商業施設の開発などにより、周辺の利便性が向上すると、土地の評価額が上昇します。逆に、大規模な災害や人口減少により地価が下がるケースもあります。
建物の評価額は、経年劣化（減価償却）により年数が経過すると価値が下がるため、一般的に評価額は年々減少していきます。
ただし、リフォームや耐震補強など、増築や改修を行うと、固定資産評価額が再計算され、評価額が上がる可能性があります。古くなった家の内装や外装を生活のためにリフォームする場合は、固定資産税評価額に影響がないことがほとんどです。建築確認申請が必要なリフォーム（床面積を増やす、１階建てを２階建てにする、スケルトンリフォームをするなど）をする場合は、固定資産評価額の評価替えの対象となるので注意が必要です。
登録免許税を計算するときの注意点
固定資産評価証明書は最新のものをつかう
相続登記の登録免許税の計算には、最新年度の固定資産評価証明書または、固定資産課税明細書が必要です。評価証明書の年度は、４月１日に切り替わるため、４月以降に相続登記を申請する場合には、取得年度に気を付けてください。例えば、３月３１日に取得した固定資産評価証明書を４月１日に申請する相続登記には使用できません。
不動産が共有名義の場合
相続登記で不動産を共有名義にする場合、登録免許税は各相続人の持分割合に応じて計算されます。
登録免許税額 ＝（固定資産評価額 × 0.4%）× 持分割合
固定資産評価額が1,000万円の不動産を2人が1/2ずつ相続する場合、
1,000万円 × 0.004 × 1/2 ＝ 2万円（1人あたり）
したがって、2人分の合計は 4万円 になります。
100円未満の端数は切り捨てられるため、計算結果が端数になる場合は注意が必要です。
登録免許税の軽減措置
不動産の価額が１００万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置
土地について相続（相続⼈に対する遺贈も含みます。）による所有権の移転の登記又は表題部所有者の相続人が所有権の保存の登記を受ける場合において、不動産の価額（※１）が１００万円以下の土地であるときは、登録免許税が非課税となります。
（※１）不動産の所有権の持分の取得に係るものである場合は、当該不動産全体の価額に持分の割合を乗じて計算した額が不動産の価額となります。
土地の相続に使用するケースのみ非課税の対象となる点に注意が必要です。建物の登録免許税には適用されません。
まとめ
相続登記に必要な登録免許税の計算は、間違えのないように事前に何度か確認するようにしてください。また、相続登記の申請は、司法書士などの専門家に依頼することも可能です。土地や建物の数が多いなど、登録免許税の計算が複雑になるようなケースは専門家に依頼するのがおすすめです。
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この記事を書いた人
名古屋市港区の司法書士・行政書士 ローワン綜合法務事務所代表 中瀬雄太
経歴
- 平成27年1月 行政書士試験合格
- 平成28年12月 海事代理士試験合格
- 平成29年8月 愛知県蒲郡市にて行政書士事務所開業
- 平成30年1月 海事代理士登録
- 令和2年12月 司法書士試験合格
- 令和3年4月 名古屋市に事務所移転
- 令和3年6月 司法書士登録
資格
- 司法書士
- 行政書士
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- FP（ファイナンシャルプランナー）
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